Die Nachfristsetzung im Mietrecht

Die Nachfristsetzung regelt den Umgang von Vermieter und Mieter im Falle einer nötigen Mängelbeseitigung bei Auszug aus der Mietwohnung. Die Einhaltung abgeschlossener Verträge zählt zu den Grundsätzen des Rechtssystems der Bundesrepublik Deutschland. Dies gilt natürlich auch im Mietrecht. Wurde beim Abschluss eines Mietvertrages die Verpflichtung, Schönheitsreparaturen durchzuführen, auf den Mieter übertragen, muss dieser bei Auszug die Wohnung renovieren. Zieht ein Mieter aus, hat er oft viele Dinge im Kopf, so dass er für Schönheitsreparaturen häufig keine Zeit mehr hat. Deshalb kommt es häufig vor, dass ein Mieter auszieht, ohne die nötigen oder ausreichenden Renovierungen durchgeführt zu haben.

Mängelbeseitigung und Schadensersatzansprüche durch den Vermieter? Nicht ohne Nachfristsetzung!

Vermieter geraten dadurch in eine schwierige Situation. Die meisten suchen noch während der Kündigungsfrist einen geeigneten Nachmieter, mit dem sie vereinbaren, dass das neue Mietverhältnis schon kurz nach Auszug des bisherigen Mieters beginnt. Bestehen bei der Wohnungsübergabe Mängel, wird eine Mängelbeseitigung häufig vom Vermieter selbst durchgeführt. Er hofft, die hier entstandenen Kosten anschließend vom alten Mieter ersetzt zu bekommen, obwohl er diesem keine angemessen Frist zur Mängelbeseitigung gewährt hat.

Das Nachbesserungsrecht innerhalb einer angemessenen Frist ist gesetzlich vorgeschrieben

Nach den Regelungen des BGB, insbesondere des BGB 323 besteht für einen Gläubiger grundsätzlich kein Rücktrittsrecht, wenn er nicht eine Frist zur Leistung von Eintritt der Fälligkeit erhalten hat. Das bedeutet im Rückschluss, dass der Mieter Anspruch darauf hat, die eingeforderte Leistung innerhalb einer angemessenen Frist zu erbringen. Dies gilt selbst dann, wenn er Zweifel an der Fähigkeit oder dem Willen zur Leistung des Schuldners hat. Zudem kann der Gläubiger schon nach Fälligkeit der Leistung vom Vertrag zurücktreten, wenn feststeht, dass eine dem Schuldner zu setzende angemessene Frist zur Durchführung seiner Leistung nicht eingehalten wird (BGB 323 Abs. 4).

Zieht ein Mieter, der zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, aus, ohne diese durchgeführt zu haben oder war die Renovierung nicht fachgerecht, verletzt er seine Pflicht aus dem Mietvertrag. Einem Mieter muss hier aber zunächst Gelegenheit gegeben werden, entstandene Schäden selbst zu beheben. Er muss Schönheitsreparaturen oder eine Mängelbeseitigung nachholen können und erhält die Chance, seine Verpflichtung aus dem Mietvertrag zu erfüllen. Erst wenn die Frist abgelaufen ist, kann ein Vermieter Schadensersatz verlangen.

Die Dauer der Nachfristsetzung

Voraussetzung für einen Anspruch auf Schadenersatz, ist der Bestand einer angemessenen Nachfristsetzung an den Schuldner. Das BGB kennt in § 281 Abs. 1 jedoch keine Länge der zu setzenden Nachfrist, lediglich zwei zentrale Faktoren:

• Dringlichkeit der Maßnahmen und 
• Umfang der zu zahlenden Leistung

Die Frist muss grundsätzlich so lang sein, dass ein Mieter die Schönheitsreparatur noch durchführen kann.

Die Nachfristsetzung: Voraussetzung für spätere Schadensersatzforderungen

Viele Vermieter befürchten, dass sie einen möglichen Anspruch auf Schadensersatz gefährden, wenn die Nachfristsetzung zu kurz erfolgt. Sie ist jedoch nicht unwirksam, sondern bringt zum Ausdruck, dass es einem Vermieter gerade auf diese kurze Frist ankommt. Ein Verlust auf Schadenersatz entsteht jedoch, wenn die Nachfristsetzung gänzlich unterbleibt.

Inhalt einer Nachfristsetzung

Damit der Vermieter gegenüber dem Mieter einen Schadensersatzanspruch statt der zu erfüllenden Leistung geltend machen kann, reicht es nicht aus, den Mieter lediglich aufzufordern, notwendige Schönheitsreparaturen durchzuführen oder eine Mängelbeseitigung durchzuführen. Die Fristsetzung muss einen bestimmten Inhalt haben, damit der Mieter eine Chance zur Erfüllung erhält.

• Eine Schriftform ist nicht zwingend erforderlich. Eine mündliche Aufforderung reicht aus. Dennoch sollte im Hinblick auf die Beweislast die Schriftform gewählt werden. 
• Damit eine ordnungsgemäße Fristsetzung wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen erfolgen kann, sind alle durchzuführenden Arbeiten einzeln und genau zu bezeichnen. Auch wenn eine Schönheitsreparatur nur unvollständig durchgeführt wurde und nicht einer fachgerechten Renovierung entspricht, müssen die konkreten Mängel aufgelistet werden.
• Der beanstandete Zustand ist genau zu beschreiben. Der Mieter muss erkennen, in welchem Umfang der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht.

Entbehrlichkeit der Nachfrist

In manchen Situationen wird sich ein Vermieter fragen, ob es überhaupt Sinn macht, einen Mieter aufzufordern, eine Schönheitsreparatur durchzuführen. § 281 Abs. 2 BGB nennt die Gründe, in denen eine Nachfristsetzung entbehrlich wird. Der Vermieter kann sofort Schadensersatz verlangen, wenn der Mieter die Nachbesserung verweigert. Dies ergibt sich aus den Umständen des Einzelfalls. Dennoch muss ein Vermieter sorgfältig prüfen, ob eine solche Verweigerung tatsächlich vorliegt. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein Vermieter deutlich zum Ausdruck bringt, dass er seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommen wird.

Möglichkeit der Verjährung

Lagen bei der Wohnungsübergabe Mängel vor oder wurde die Wohnung durch den Mieter renoviert, kann ein Schadensersatzanspruch nur nach einer sehr kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten geltend gemacht werden. Die sechsmonatige Frist beginnt ab dem Zeitpunkt, in dem ein Vermieter die Wohnung zurückerhält.